보증금 반환 거부 시 세입자가 반드시 써먹을 수 있는 대응법
보증금 반환 거부 상황과 세입자 대응법 정리
전세나 월세 계약이 끝난 후 집주인이 보증금 반환 거부를 할 경우, 세입자는 큰 경제적 피해를 볼 수 있습니다. 2025년 현재 주택도시보증공사(HUG) 자료에 따르면 보증금 반환 분쟁 건수는 매년 증가하고 있으며, 평균 금액은 수천만 원에서 억 단위에 이르기도 합니다. 이번 글에서는 보증금 반환 거부 시 세입자가 반드시 써먹을 수 있는 대응법을 시일, 금액, 절차별로 정리했습니다.
보증금 반환 거부, 왜 발생할까?
보증금 반환 거부는 주로 집주인의 자금 사정 악화, 근저당 설정, 새로운 세입자 미입주 등의 이유로 발생합니다. 예를 들어, 세입자가 1억 원 보증금을 걸고 계약을 했는데 집주인이 대출 상환을 이유로 돌려주지 못하는 사례가 많습니다. 이런 경우 세입자는 반드시 법적 대응법을 활용해야 합니다.
보증금 반환 거부 시 세입자가 가장 먼저 해야 할 일
보증금 반환 거부를 당했다면, 세입자는 먼저 내용증명을 발송해야 합니다. 내용증명은 계약 종료일과 보증금 반환 요청 금액, 지급 시일을 명확히 기록하는 서류입니다. 법원 제출 시 중요한 증거가 되므로 반드시 준비해야 합니다.
보증금 반환 거부 대응법 1: 임차권 등기명령 신청
세입자가 이사를 나가야 하지만 보증금 반환 거부로 곤란한 경우, 법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 제도는 보증금 반환 청구권을 유지하면서 새로운 집으로 전입할 수 있게 해 줍니다. 평균 처리 기간은 2주 4주이며, 인지대와 송달료 약 5만 원~7만 원이 소요됩니다.
보증금 반환 거부 대응법 2: 지급명령 신청
세입자는 법원에 지급명령을 신청해 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 절차는 비교적 간단하며, 평균 2개월 내 집행 가능합니다. 예를 들어 1억 원 보증금 반환 거부 사례에서 지급명령을 신청하면 판결 확정 후 집주인의 재산(예금·급여)을 압류할 수 있습니다.
보증금 반환 거부 대응법 3: 전세보증금 반환보증 이용
주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에서 운영하는 전세보증금 반환보증 제도를 활용할 수 있습니다. 세입자가 보증금 반환 거부를 당했을 때 HUG에서 먼저 보증금을 지급하고, 이후 집주인에게 구상권을 행사합니다. 가입 시 보증료는 보증금의 약 0.128% 수준(예: 1억 원 보증금 = 약 12만 8천 원)입니다.
보증금 반환 거부 대응법 4: 강제집행
법원의 판결이나 지급명령이 확정되면 세입자는 강제집행을 통해 집주인의 부동산, 예금, 월세 수입 등을 압류할 수 있습니다. 강제집행 시일은 약 3개월~6개월 소요되며, 집주인의 자산 상황에 따라 실제 회수 금액이 달라집니다.
보증금 반환 거부 시 세입자가 꼭 확인해야 할 체크리스트
항목 대응 방법 소요 시일 예상 비용
| 내용증명 발송 | 우체국 접수 | 3일 | 5천 원 내외 |
| 임차권 등기명령 | 법원 신청 | 2~4주 | 5만 원~7만 원 |
| 지급명령 신청 | 법원 신청 | 2개월 | 인지대 약 2만 원 |
| 강제집행 | 판결 후 진행 | 3~6개월 | 집행 비용 약 50만 원 이상 |
결론: 보증금 반환 거부 시 세입자가 반드시 써먹을 수 있는 대응법
정리하면, 보증금 반환 거부를 당했을 때 세입자가 반드시 써먹을 수 있는 대응법은 ▲내용증명 발송 ▲임차권 등기명령 ▲지급명령 신청 ▲전세보증금 반환보증 ▲강제집행 다섯 가지입니다. 세입자는 퇴거와 동시에 권리를 보호할 수 있도록 시일과 금액을 꼼꼼히 따져보고 대응해야 합니다.
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